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2013年，装修公司雇主李伟用开垦商拖欠的370万元工程款，抵顶了一套商品房的购房款并入住。但他没念念到，这套住了10多年的屋子在2025年春节前夜倏得被法院贴上了腾退见告。底本，开垦商在2016年暗暗将这套已请托的房屋典质给银行办理了贷款。近日，大连市中级东说念主民法院一审判决驳回了银行条款拍卖该房屋以璧还贷款的诉求。法院觉得，李伟动作已本质入住的商品房破费者，其居住权照章优先于银行的典质权。
屋子突被法院贴“腾退见告”
李伟的装修公司承包了我市一家开垦商在高新园区某小区的样板间装修工程，同期还承包了小区地下车库的装修施工。开垦商欠李伟工程款500余万元。2013年4月，李伟与开垦商缔结左券书，商定以小区一套价值370万元的商品房补偿部单干程款。后两边缔结《商品房营业合同》，开垦商将房屋请托给李伟占有、使用。
李伟称，我方从2013年就已入住该房屋，但一直未能办理产权登记，屡次找开垦商办理，对方均以多样意义推诿。2025年春节前，大连市中级东说念主民法院倏得在其家门上张贴《见告》，称该房屋已被开垦商典质给银行，银行告状开垦商并查封了该房屋，条款李伟10日内腾退。李伟感到极度随机。
张开剩余67%李伟托福北京市盈科（大连）讼师事务所的王金海讼师向大连市中级东说念主民法院拿起案外东说念主奉行异议，提交了李伟与开垦商的《商品房营业合同》、以工程款抵顶购房款的左券书等材料，讲授该房屋系以李伟本质施工的工程款抵顶购房款，其权益应优先于银行典质权。经审查，大连市中级东说念主民法院作出裁定，中止对李伟所居住房屋的拍卖。
银行告状条款拍卖房屋，璧还开垦商所欠贷款
但是，银行对抗该裁定，向大连市中级东说念主民法院拿告状讼，央求清除原裁定，改判准许拍卖李伟的房屋以璧还开垦商所欠银行贷款。
大连市中级东说念主民法院公开开庭审理了本案。银行见识：李伟并非商品房破费者，该房屋运转登记在开垦商名下，李伟并未本质出资购买，而所以工程款抵顶购房款，骨子上是开垦商欠付其工程款，两边属于债权债务关系。开垦商向银行贷款时，已将该房屋典质给银行，并办理了典质登记。因开垦商未按时还款，依照《民法典》经营法律解释，银行有权拍卖该典质房屋。
李伟一方辩称：诚然开垦商欠付其工程款，但其本意是在该小区购买商品房，遂与开垦商缔结《商品房营业合同》，以370万元工程款抵作购房款，建造工程价款优先受偿权应优于典质权。其已本质入住该房屋，购房时辰早于房屋典质时辰。银行在办理典质时未实地检讨房屋居住情况，未尽审慎义务，故典质权的效用不应优于其以工程款抵顶购房款所赢得的权益。
判决：覆没查封，居住权优先于银行典质权
大连市中级东说念主民法院经审理觉得，依照《最妙手民法院对于审理奉行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条法律解释：“东说念主民法院对登记在被奉行的房地产开垦企业名下的新建商品房实施强制奉行，案外东说念主以其系商品房破费者为由，拿起奉行异议之诉，央求摈斥建造工程价款优先受偿权、典质权以及一般财富债权的强制奉行，东说念主民法院应予支握。”
李伟动作商品房破费者，其居住权应优先于典质权。诚然银行对案涉房屋享有典质权，且法院已查封该房屋，但李伟与开垦商缔结商品房营业合同的时辰早于法院查封时辰，且李伟在大连市全域领域内无其他用于居住的房屋登记信息，相宜居住权优先于典质权的法律法律解释。
近日，大连市中级东说念主民法院作出判决：驳回银行的诉讼央求，覆没对李伟所购房屋的查封。案件受理费3.6万元由银行承担。
购房主说念主何如优先受偿？讼师解读法律歪斜保护新趋势
连年来，跟着房地产神志烂尾、开垦商收歇等风险飞腾，购房主说念主、承包方、银行等多方权益梗阻频发。世界法律解救先进个东说念主、北京市盈科（大连）讼师事务所的王金海讼师默示，最妙手民法院通过司法解释明确了不同权益之间的璧还与保护法律解释，以保险粗俗购房主说念主的基本生活权。现时法律趋势体现出“生活权>建造工程优先受偿权>典质权>粗俗债权”的优先法律解释，体现了对劣势群体基本居住需求的歪斜保护。若购房者遭遇访佛问题，应确保购房系为自住、已支付大部分款项（包括以工程款抵顶购房款），并妥善撑握合同、付款凭证及本质入住凭据，以便在神志出现风险时照章见识优先保护。（文中东说念主物为假名）
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